Покупка участка и дальнейшее строительство могут быть как хорошей инвестицией, так и бессмысленным расходованием семейного бюджета. Мало подобрать хорошую локацию и определиться с проектом — важно не попасть в ситуацию, когда уже построенный дом не удаётся зарегистрировать, а то и вовсе приходится сносить. Избежать подобного исхода поможет градостроительный план земельного участка. Что нужно знать о документе и его особенностях? «Секрет» обсудил с экспертом в сфере строительства.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ с подробными сведениями о самом участке и способах его использования. В плане указывают:
- реквизиты проекта планировки или проекта межевания территории;
- границы земельного участка и его кадастровый номер;
- минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается капитальное строительство;
- виды разрешённого использования участка;
- предельные параметры разрешённого строительства;
- ограничения использования земельного участка;
- границы зон с особыми условиями использования, если участок полностью или частично расположен в них, и многое другое.
Получать градостроительный план необязательно: документ не потребуют ни на каком этапе строительства и его согласования. Из-за этого многие относятся к нему несерьёзно — и зря.
Андрей Елуков, руководитель строительной компании.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ, который многие считают формальностью, а эксперты называют ключевым индикатором жизнеспособности проекта. Это не просто бумажка, а допуск к строительству. По сути ГПЗУ — это официальный «паспорт возможностей» вашего участка, выдаваемый местной администрацией (архитектурой).
Градостроительный план отвечает на следующие фундаментальные вопросы.
- Можно ли вообще здесь что-то строить
Легко представить сценарий, как после покупки участка оказывается, что строить на нём попросту запрещено, например из-за статуса охранных зон линий электропередач или неучтённых историко-культурных объектов.
План — самый надёжный способ избежать такого исхода.
Андрей Елуков:
- "Человек не закажет на садовый земельный участок ГПЗУ, но построит там дом, даже зарегистрировать по дачной амнистии сможет. А потом наступит ситуация, когда государству нужно строить дороги и всё было заранее определено в ПЗЗ. Такой дом снесут, и компенсации никакой не дадут.
Если у вас будет на руках документ от архитектуры, на котором будет печать архитектуры, подпись должностного лица и там чётко будет сказано, можно строить или нет, и, соответственно, если хоть какие-то проблемы хоть когда-то возникнут, то всегда можно будет достать эту бумагу и сказать: «А у меня всё согласовано»."
- Что именно можно строить
Если строить всё же можно, план определит параметры этого строительства:
- разрешённые виды использования участка (под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и так далее);
- предельные размеры и этажность зданий;
- процент застройки;
- отступы от границ.
Игнорирование этих норм (даже по незнанию) грозит отказом в уведомлении о строительстве или последующей постановке на учёт.
- Какие секреты есть у участка
План отражает все возможные ограничения:
зоны подтопления;
санитарно-защитные зоны;
охранные зоны инженерных сетей (водопровод, канализация, электросети) и так далее.
Андрей Елуков:
- "Самое популярное ограничение — зона подтопления. Знание о нём до проектирования фундамента критически важно, хотя сам ГПЗУ не даёт инструкции по решению проблемы (это уже задача застройщика и проектировщиков)."
Чем градостроительный план лучше правил землепользования и онлайн-данных:
Правила землепользования и застройки — это общий градостроительный «кодекс» территории. Градостроительный план, в свою очередь, — выдержка из актуальных на момент выдачи данных ПЗЗ применительно к конкретному участку, буквально персональная инструкция.
Может возникнуть вопрос: зачем тратить время на заказ отдельной выписки, если всё есть на Публичной кадастровой карте или в Национальной системе пространственных данных? Эксперт убеждён: это опасная иллюзия.
Андрей Елуков:
- "Информация в открытых источниках часто неполна, устарела или не имеет юридической силы для согласования. Она предоставлена для ознакомления, может быть не стопроцентно верная, довольно долго обновляются изменения. Есть регионы, где наполненность минимальная, почти нулевая."
Где запросить градостроительный план:
Подать заявление может собственник участка (или его представитель по нотариальной доверенности) через:
отдел архитектуры и градостроительства местной администрации напрямую;
МФЦ («Мои документы»);
портал «Госуслуги» (электронно).
Оформить запрос можно бесплатно. В среднем заявку выполняют за несколько недель.
Какие подводные камни есть у градостроительного плана:
Может быть устаревшим
Градостроительный план фиксирует ситуацию на день выдачи. Изменения в правилах землепользования и застройки после публичных слушаний могут сделать его устаревшим, хотя столь быстрые изменения (менее месяца) всё же маловероятны.
В связи с этим запрашивать ГПЗУ рекомендуют как можно ближе к нужной дате, чтобы получить наиболее полную информацию по участку.
Не гарантирует стопроцентную защиту
В теории после сделки могут стать известны обременения и ограничения большой давности. Но это редкая ситуация — в большинстве случаев запрос плана максимально оберегает покупателя от неприятных сценариев.
Источник: secretmag.ru/
ПРИЕМ ЗАКАЗОВ В НОВОРЖЕВСКОМ, БЕЖАНИЦКОМ, ЛОКНЯНСКОМ РАЙОНАХ 8-921-210-40-21